01 부동산학 총론
1. 부동산의 개념
- 법률적 개념:
- 협의의 부동산 (민법): 토지 및 그 정착물 (건물, 수목 등).
- 광의의 부동산: 협의의 부동산 + 준부동산 (자동차, 항공기, 선박, 공장재단, 광업재단 등). 등기 또는 등록으로 공시되는 독립된 거래 객체.
- 경제적 개념:
- 생산요소: 공장부지, 주택 건설 용지 등.
- 소비재: 주거용 주택, 상업용 건물 등.
- 자산: 투자 대상으로서의 부동산.
- 자본: 수익 창출을 위한 자본재.
- 상품: 사고파는 시장에서의 부동산.
- 기술적 개념 (물리적 개념):
- 자연: 토양, 광물 등.
- 공간: 지표, 지하, 공중을 포함하는 3차원 공간.
- 위치: 지리적 위치, 접근성 등.
- 환경: 자연 환경, 인문 환경 등.
- 부동산 복합개념: 법률적, 경제적, 기술적 측면을 모두 포괄하는 개념.
2. 부동산의 분류
- 토지의 분류:
- 지목: 토지의 주된 용도에 따라 28가지로 구분 (예: 전, 답, 대, 공장용지 등).
- 나지: 지상 정착물이 없고 공법상 제한만 받는 토지.
- 건부지: 지상에 건물이 있는 토지. (보통 건부감가 발생)
- 후보지: 용도지역 간 전환 중인 토지 (예: 농림지역 -> 주거지역).
- 이행지: 동일 용도지역 내에서 전환 중인 토지 (예: 농지 -> 택지).
- 필지: 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위.
- 획지: 가격 수준이 비슷한 일단의 토지.
- 맹지: 도로에 직접 접하지 않은 토지.
- 대지: 건축법상 도로에 2m 이상 접한 토지.
- 법지: 법률상 소유권은 인정되나 활용실익이 적은 토지 (경사면 등).
- 포락지: 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지.
- 건물의 분류:
- 주거용: 단독주택, 공동주택 (아파트, 연립, 다세대).
- 상업용: 상가, 오피스텔 (일부).
- 공업용: 공장, 창고.
- 기타: 특수 목적 건물.
3. 부동산의 특성
- 토지의 자연적 특성 (부동성, 부증성, 영속성, 개별성):
- 부동성 (위치 고정성):
- 부동산 활동(임장활동, 중개활동)을 국지화시킴.
- 외부 효과 발생 (인근 지역 개발 영향).
- 부동산 시장을 지역 시장화.
- 부증성 (생산비 법칙 미적용, 비생산성):
- 토지의 물리적 공급은 불가능 (절대량 증가 불가).
- 생산요소 대체 곤란.
- 희소성 증대.
- 토지 이용의 집약화 초래.
- 영속성 (비소모성, 내구성):
- 감가상각 적용 배제 (물리적 감가).
- 가치 보존력 우수.
- 장기 투자 및 임대차 활동의 근거.
- 개별성 (비대체성):
- 부동산 상품의 표준화 곤란.
- 일물일가의 법칙 적용 배제.
- 부동산 간 비교 어렵게 함.
- 독점적 소유를 가능하게 함.
- 토지의 인문적 특성 (용도의 다양성, 병합분할의 가능성, 위치의 가변성):
- 용도의 다양성:
- 최유효 이용의 원칙 근거.
- 복합 개념의 부동산을 이해하는 데 중요.
- 병합 및 분할의 가능성:
- 토지의 효율적 이용 가능.
- 지가 상승 및 하락 요인.
- 위치의 가변성:
- 인접 토지와의 관계, 사회·경제적 환경 변화에 따라 가치가 변동.
- 절대적 위치는 고정되나 상대적 위치는 가변적.
02 부동산학 각론
4. 수요·공급요인
- 수요: 일정 기간 동안 주어진 가격 수준에서 구매하고자 하는 부동산의 양.
- 수요량 변화: 해당 부동산 가격 변화 (수요곡선 상의 이동).
- 수요 변화: 해당 부동산 가격 외 요인 변화 (수요곡선 자체 이동).
- 소득: 정상재(↑소득→↑수요), 열등재(↑소득→↓수요).
- 인구, 선호도, 관련 재화 가격(대체재↑가격→↑수요, 보완재↑가격→↓수요), 기대(장래 가격 상승 기대→↑현재 수요).
- 공급: 일정 기간 동안 주어진 가격 수준에서 판매하고자 하는 부동산의 양.
- 공급량 변화: 해당 부동산 가격 변화 (공급곡선 상의 이동).
- 공급 변화: 해당 부동산 가격 외 요인 변화 (공급곡선 자체 이동).
- 생산요소 가격(↑요소가격→↓공급), 생산기술, 관련 재화 가격(대체 생산 재화↑가격→↓공급), 기대(장래 가격 상승 기대→↓현재 공급), 정부 규제.
5. 균형점의 이동
- 균형 가격과 균형 거래량: 수요곡선과 공급곡선이 만나는 지점.
- 수요 증가 (공급 일정): 균형 가격 상승, 균형 거래량 증가.
- 수요 감소 (공급 일정): 균형 가격 하락, 균형 거래량 감소.
- 공급 증가 (수요 일정): 균형 가격 하락, 균형 거래량 증가.
- 공급 감소 (수요 일정): 균형 가격 상승, 균형 거래량 감소.
- 수요와 공급 동시 변화:
- 수요, 공급 동시 증가: 거래량은 확실히 증가, 가격 변화는 수요·공급 변화 폭에 따라 다름.
- 수요, 공급 동시 감소: 거래량은 확실히 감소, 가격 변화는 수요·공급 변화 폭에 따라 다름.
- 수요 증가, 공급 감소: 가격은 확실히 상승, 거래량 변화는 수요·공급 변화 폭에 따라 다름.
- 수요 감소, 공급 증가: 가격은 확실히 하락, 거래량 변화는 수요·공급 변화 폭에 따라 다름.
6. 탄력성 이론
- 수요의 가격 탄력성: 가격 변화율에 대한 수요량 변화율의 비율.
- 탄력적 (E > 1): 가격 변화율보다 수요량 변화율이 더 크다. (명품, 사치재 등)
- 비탄력적 (E < 1): 가격 변화율보다 수요량 변화율이 더 작다. (필수재, 주거용 부동산 등)
- 단위 탄력적 (E = 1): 가격 변화율과 수요량 변화율이 같다.
- 완전 탄력적 (E = ∞): 가격이 조금만 변해도 수요량이 무한히 변한다 (수평선).
- 완전 비탄력적 (E = 0): 가격이 변해도 수요량이 전혀 변하지 않는다 (수직선). (토지 물리적 공급)
- 탄력성 결정 요인: 대체재 유무(많을수록 탄력적), 용도 전환 용이성, 재화의 성격(사치재/필수재), 측정 기간(장기일수록 탄력적).
- 수요의 소득 탄력성: 소득 변화율에 대한 수요량 변화율의 비율.
- 정상재: 소득 증가 시 수요 증가 (탄력성 > 0).
- 열등재: 소득 증가 시 수요 감소 (탄력성 < 0).
- 수요의 교차 탄력성: 관련 재화 가격 변화율에 대한 해당 재화 수요량 변화율의 비율.
- 대체재: 교차 탄력성 > 0. (A 가격 상승 시 B 수요 증가).
- 보완재: 교차 탄력성 < 0. (A 가격 상승 시 B 수요 감소).
- 독립재: 교차 탄력성 = 0.
- 공급의 가격 탄력성: 가격 변화율에 대한 공급량 변화율의 비율.
- 탄력성 결정 요인: 생산 기간(단기일수록 비탄력적), 생산량 증대 용이성, 법적 규제, 기술 수준.
- 토지의 물리적 공급: 완전 비탄력적 (수직선, E=0).
7. 탄력도 계산문제 (핵심)
- 수요의 가격 탄력성 계산식: (수요량 변화율) / (가격 변화율)
- 수요량 변화율 = (변화 후 수요량 - 변화 전 수요량) / 변화 전 수요량
- 가격 변화율 = (변화 후 가격 - 변화 전 가격) / 변화 전 가격
- 예시: 아파트 가격이 10% 상승했을 때, 아파트 수요량이 5% 감소했다면 수요의 가격 탄력성은?
- 소득 탄력성 계산식: (수요량 변화율) / (소득 변화율)
- 교차 탄력성 계산식: (해당 재화 수요량 변화율) / (관련 재화 가격 변화율)